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2017年全國各地積極推進租賃市場發展，租賃房用地供應及分佈已成為當下房企關註焦點。北京作為租賃需求旺盛的城市之一，未來五年計劃供地1300公頃，建設租賃住房50萬套。與往年“劃撥”、“協議租賃”、“競配建”等租賃用地供應方式不同，這50萬套租賃住房，將主要通過集體建設用地安排。此外，北京還引入“競自持”土拍規則，通過不斷增加房企“自持”面積，保障租賃住房的基本建設。那麼，這麼多的租賃住房用地分佈在北京哪呢？
城南集體租賃住房規劃項目明顯多於城北
作為集體租賃住房試點城市，北京宣佈將在未來５年供應1000公頃集體建設用地，用於建設租賃住房。事實上，自2011年起，北京就開始試點集體土地建租賃住房，包括唐傢嶺項目在內，北京已建成集體租賃住房項目5個，涉及集體建設用地38公頃，可提供1.5萬套租賃住房。
從2017年下半年開始，北京加快各區集體租賃住房相關地塊的前期規劃工作，根據北京各區規劃委已公佈的信息顯示，目前北京新規劃45個集體租賃住房項目，涉及除密雲外的所有區縣，規劃總用地面積203.9公頃，建成後預計可提供7-8萬套租賃住房。從項目分佈圖來看，城南規劃的項目明顯多於城北。
北京集體租賃住房項目分佈圖
北京集體租賃住房項目（已建成）
2017年北京已公佈集體租賃住房項目（規劃中）
分區域來看，大興、朝陽、豐臺和昌平的規劃供應面積排在前列。大興規劃供應面積最多，約為28.4公頃，占整體規劃面積的13.9%，朝陽和豐臺分別以28.2公頃、27.0公頃居第二、第三位。
201營業用抽油煙機7年各區規劃供應集體租賃用地面積
自持地塊多集中在五至六環之間，海淀自持比例最高
2017年北京自持面積明顯增加，自持比例超三成。2016年“930”新政後，北京加大住房用地供給側結構性改革力度，在“招拍掛”市場首次引入“競自持”規則，通過房企“自持租賃”面積的不斷增加，保障租賃住房的基本建設。自2016年11月北京首個自持地塊成交以來，北京自持宅地共成交27宗，累計規劃建面約142.4萬平，自持比例達44%，預計可提供租賃住房1.6萬套。其中，2016年僅成交4宗，累計建面約55.7萬平，自持比例全部100%。2017年共成交23宗，累計建面約86.8萬平方米，同比增加56%，自持比例達33%。
2016-2017年北京含自持的宅地成交面積及比例
?自持地塊呈外溢趨勢，主要集中在五至六環之間
從具體分佈來看，自持地塊分佈呈現外溢趨勢，主要集中在五至六環之間。2016-2017年北京共成交27宗自持地塊，累計成交面積約142.4萬平，其中五環以內自持地塊共11.5萬平，占比8%；五環至六環之間自持地塊共約112.3萬平，占比約79%；六環以外自持地塊共18.6萬平，占比13%。各自持地塊具體分佈如圖4。
2016-2017年北京宅地成交自持地塊分佈圖
?海淀自持比例最高，成交三宗100%自持地塊
分區域成交來看，2016-2017年成交自持用地面積最大的區域為海淀，累計成交約51.72萬平，占整體宅地面積的36.3%；大興以自持面積約42.06萬平、自持比例29.5%，排名第二位；房山、平谷、豐臺自持比例均達7.5%，其餘區域自持面積占比均不足5%。
2016-2017年北京宅地成交累計自持面積占比
具體來看，2017年大興、房山、平谷、豐臺等區域自持地塊成交體量較大，均超10萬平，其中大興成交面積最大，6宗自持地塊，累計成交規劃面積約29萬平。
2016年北京僅成交4宗自持地塊（表3中紅色字體地塊），自持比例均為100%，自持面積均超10萬平，競得方基本為國有房企、大型房企。其中，大興成交1宗，中鐵競得黃村鎮興華大街DX00-0202-0305地塊；海淀成交3宗，“海淀北部地區整體開發”（新）HD00-0401-0093、0097、0099、0108地塊由首創、中糧、天恒聯合體斬獲，海淀北部地區整體開發”永豐產業基地兩宗地塊分別被萬科及萬科、住總聯合體成功奪得。
2016-2017年北京宅地成交自持地塊詳情
註：表格中紅色字體地塊均為2016年成交的自持地塊。
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結 語
租賃用地及集體土地建設租賃住房、公積金支付房租、推進REITs試點等方面的政策陸續出臺，加快推進瞭租賃住房體系的培育和發展，不斷構建和完善多主體的供應體系，促進住房市場健康發展，推動住房向居住屬性回歸。
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免責聲明：本文僅代表作者觀點，不代表房天下立場。本文系作者授權房天下房產圈發表，未經許可，不得轉載。
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